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세금이 너무 어렵게 느껴진다면?
친절한 세무사가 핵심만 모아서 알려드립니다.

친절한 세무사 안태환입니다. 이번 시간에는 토지를 취득한 후 건물을 신축했을 때, 또는 신축한 건물을 나중에 팔 때 주의사항을 설명드리겠습니다.

Q. 토지 구매 시 세금은?
토지의 세금은 취득세, 보유세, 양도세로 나누어집니다. ‘취득세’는 토지를 매매하여 취득할 때 부과되는 세금입니다. 토지의 취득세는 일반세율 중에서 표준세율인 4%가 적용되지만 농지는 대부분 영농목적으로 취득하므로 상대적으로 낮은 3%가 적용됩니다. 토지를 보유하고 있는 경우 ‘보유세’를 내야 합니다. 보유세의 과세 기준은 공시가격인 개별공시지가가 기준이며 임야 또는 상가 같은 부속 토지를 많이 보유하고 있다면 종부세가 부과됩니다. '양도세'는 사업용 토지와 비사업용 토지 해당 여부에 따라 달라지게 됩니다. 토지의 각 지목마다 다르고 적용되는 세율, 면제 기준이 달라지기 때문에 꼼꼼한 체크가 필요합니다. 

Q. 토지 취득 후 건물 신축 시 주의점?
토지를 취득하여 건물을 신축했다면, 토지 취득에 관한 등기 권리증을 보관해두어야 합니다. 등기 권리증에는 토지의 구매 가격과 관련된 내용이 포함되어 있고 나중에 건물 판매 시 양도소득세 신고에 필요한 중요한 정보입니다. 건물을 지을 때 발생하는 비용에 대한 세금계산서 등 증빙 서류를 보관하는 것도 필수입니다. 간혹 부가세를 제외하고 계약을 성립시키는 경우가 있는데 이런 식으로 비용을 줄이면 당장의 지출은 줄일 수 있지만, 나중에 건물을 팔 때는 세금 부담이 커질 수 있습니다. 토지 취득 후 건물 신축 시 문서가 누락됐을 경우 부담해야 하는 세금이 증가할 수 있으니 꼭 모든 서류를 철저히 관리해 세무상의 문제를 미연에 방지하는 것이 중요합니다.

Q. 건물 신축에 관한 증빙자료가 없을 시 대처법
국세기본법 제85조의3(장부 등의 비치와 보존)에서 납세자는 각 세법 규정에 따라 모든 거래에 관한 장부 및 증거서류를 성실하게 작성하여 갖춰 두어야 하는 의무가 있습니다. 하지만 취득이 오래전에 이루어졌거나 다양한 이유로 신축한 건물에 대한 증빙자료가 없는 경우가 있습니다. 이런 상황이 발생했다면 ‘환산취득가액’ 제도를 이용할 수 있습니다. 환산취득가액이란 세법상 정한 기준으로 환산해서 계산한 취득가액이란 뜻으로 건물에 대해 산정된 개별공시지가나 기준 시가를 바탕으로 취득가액을 파악하는 제도입니다. 하지만 소득세법 제114조의2에 따르면 신축한 건물을 취득일로부터 5년 이내 양도할 때 환산가액을 취득가액으로 신고하면 양도소득 결정세액에 환산가액의 5%를 가산하도록 정하고 있는 점을 유념해야 합니다. 

박지영 기자 ji8067@mstoday.co.kr 

(확인=한재영 데스크)