아는 것이 힘! 똑똑하게 챙겨서 쏠쏠하게 아끼자.
세금이 너무 어렵게 느껴진다면?
친절한 세무사가 핵심만 모아서 알려드립니다.

친절한 세무사 안태환입니다. 이번 시간에는 ‘오피스텔’ 양도소득세에 대해 설명드리겠습니다.

Q. 오피스텔, 주택 수에 포함되지 않는다?
오피스텔이 주택 수에 포함되지 않다는 얘기는 반은 맞고 반은 틀린 내용입니다. 우리나라 세법에는 국세기본법에 ‘실질과세원칙’이 있습니다. 오피스텔이 주택이나 상가 등 실제 어떤 용도로 사용됐는지에 따라 부가가치세, 양도소득세, 취득세 등에서 서로 다르게 과세되기 때문에 납세자 입장에서는 혼란스러운 부분이 많습니다.
오피스텔은 기본적으로 상가로 보고 세법에서는 ‘공부상 용도’에 속합니다. 만약 공부상 용도에 속하는데 주거용 목적의 임대가 이뤄졌다면 상가가 아닌 주택용으로 간주해 주택 수에 포함됩니다. 이런 경우 1세대 다주택자가 되기 때문에 1세대 1주택 비과세 특례 적용이 불가능해 양도세가 발생한다는 점을 유념하셔야 합니다.

Q. 오피스텔 분양 수익 손해 시, 세금 내야 하나?
양도소득세란 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 같은 파생상품을 양도할 때 발생하는 이익(소득)을 대상으로 하는 세금입니다. 예를 들어 2억2000만원에 분양받은 오피스텔을 2억5000만원에 처분한다면 3000만원의 차익이 발생합니다. 이 3000만원에 대해 세금을 부과하는 것이 양도소득세입니다.
반대로 2억2000만원에 분양받은 오피스텔을 2억원에 처분했다면 2000만원의 손해가 발생했기 때문에 양도소득세가 발생하지 않습니다. 손해로 인해 양도소득세가 발생하지 않았지만 부동산 양도는 이루어졌으므로 반드시 2개월 이내 주소지 관할 세무서에 부동산 양도 신고를 해야 합니다.

Q. 수익형 오피스텔 구매 시 유의사항?
수익형 오피스텔 구매 시 유념해야 하는 것은 보유 기간입니다. 우리나라 양도소득세는 토지와 건물, 주택 등 부동산을 양도할 때 실질 보유 기간이 짧으면 세금을 많이 내야 합니다. 우리나라 양도소득세 기본세율은 6~45%이지만, 보유 기간이 2년이 되지 않는 상태에서 양도하게 되면 50~60% 정도의 세금이 발생할 수 있습니다. 여기에 지방세까지 포함하게 되면 55~66%의 세금이 부과될 수 있으므로 오피스텔의 구매 목적과 보유 기간을 사전에 다각도로 고려해야 합니다.
오피스텔을 양도할 때는 양도소득세 신고를 철저히 해야 합니다. 양도소득세 신고를 하지 않거나 잘못 신고하는 경우에는 가산세가 부과돼 더 많은 세금을 내야 할 수 있습니다.

Q. 부동산 양도소득세 절세 ‘꿀팁’
부동산을 양도할 때는 양도 시기를 조절하여 세금을 줄일 수 있습니다. 예를 들어, 부동산을 1년 이내에 양도하면 양도소득세율이 40%이지만, 1년 이상 보유하면 양도소득세율이 6%에서 45%까지 다양하게 적용됩니다. 또 필요경비를 최대한 많이 인정받는 것이 중요합니다. 필요경비에는 부동산 취득 시 지출한 비용, 부동산 수리비 등이 포함됩니다. 필요경비 증빙서류를 잘 챙겨두면 양도소득세를 줄일 수 있습니다.
부동산 처분은 많은 금액이 드는 만큼 신중해야 합니다. 부동산을 처분하기 전 세무전문가와 상담한다면 올바르게 처분할 수 있습니다.

[이정욱 기자 cam2@mstoday.co.kr]
[확인=한재영 데스크]