강대규 변호사와 함께하는 친절한 생활법률 상담소
일상생활에서 필요한 생활법률과 알아두면 쓸모있는 법률 정보를 핵심만 쏙쏙 뽑아 알기 쉽게 알려드립니다. 
일상 속 궁금했던 내용이 있다면 댓글로 남겨주세요.
 

Q. 부동산 임대차 계약 시 주의사항?
사회 초년생부터 결혼, 이직 등으로 누구나 살면서 부동산 계약을 하게 됩니다. 이때 분쟁을 줄이려면 공인중개사를 선임하는 것이 가장 좋습니다. 매도인과 매수인 간 다툼과 분쟁이 많은데 상당수가 직거래를 하는 중 발생하기 때문입니다. 공인중개사는 국가에서 인정하는 중개사로 보호 장치도 있고 설명 의무도 있기에 위험 부담을 줄일 수 있습니다. '전세권 설정'과 '확정일자 부여' '보증보험 가입'도 명확히 해야 합니다. 번거로운 절차일 수가 있지만, 이 역시 공인중개사를 통하면 어렵지 않게 진행할 수 있습니다.

Q. 임대인이 '전세권 설정을 거부'한다면?
전세권 설정은 등기부등본에 임차인이 기재되고 처리 비용도 들어 임대인이 거부할 수 있습니다. 이 경우 임차인은 계약을 거부하거나 확정일자를 부여받으면 됩니다. 그리고 전세 사기 등을 예방하기 위해 '등기부등본'과 '건축대장' '토지대장'을 모두 확인해야 합니다. 공인중개사를 통해 발급받아 확인하면 됩니다. 간혹 계약 시 위임을 받은 가족이라며 다른 사람이 오는 경우가 있는데 이때도 가족관계증명서를 통해 건물주와의 관계 등을 명확히 확인한 후 계약서에 날인해야 합니다.

Q. 다가구 주택 임대차계약 유의사항은?
다가구주택은 선순위 보증금이 맞는지를 확인해야 합니다. 등기부등본·건축대장·토지대장을 통해서는 다가구주택의 선순위 보증금을 확인할 수 없습니다. 내 보증금을 지키기 위해서는 주민센터에서 다가구 전입세대 확정일자를 열람해야 합니다. 선순위 보증금을 계산해 내가 보호받지 못한다는 판단이 들면 계약하지 않는 것이 좋습니다. 임대인의 세금 체납과 국세 미납도 확인해야 합니다. 국세 납입 채권은 다른 사적인 일반영역의 채권보다 우선 돼 추후 공매와 압류가 진행될 수 있기 때문입니다. 국세징수법 109조 제2항에 의해 임대차계약을 체결한 임차인이면 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의 없이 전국 세무서에서 임대인의 미납 국세를 열람할 수 있습니다. 예를 들어서 10월 1일에 계약을 체결하고 임대차계약이 시작되는 입주 날짜가 10월 15일이면 14일까지 열람이 가능합니다. 

Q. 특약사항 분쟁 예방법은? 
부동산을 계약할 때는 반려동물 가능, 지하철 신설, 조망권 우수 등 다양한 이유가 있을 것입니다. 그런데 매매나 임대차계약 후 이런 조건들이 이행되지 않아 분쟁이 생기는 경우가 많아 계약서에 특약사항을 명확히 기재하는 것이 중요합니다. 예를 들어 반려동물을 키울 수 있다고 해서 계약할 때는 '입주 후 주변에서 반려동물로 인한 민원을 제기할 경우 임대차계약은 언제든지 해지하고 귀책 사유는 임대인에게 있다.' 등으로 특약사항을 면밀하게 기재해 놓아야 분쟁을 피할 수 있습니다. 

Q. 계약 만료 시 '청소 비용'은 누가 부담?
식당을 이용할 때와 같다고 생각하면 됩니다. 음식점에서 음식값을 내고 설거지 비용을 따로 계산하지 않고, 깨끗이 먹으면 설거지 비용을 적게 내고 더럽게 먹으면 설거지 비용을 많이 내라고 할 수 없는 것처럼 임대차계약도 같습니다. 청소 비용의 원칙은 임대인이 부담하는 것입니다. 임차인이 고의나 실수로 훼손한 경우는 청소 비용을 내야 하지만 그렇지 않은 경우는 임대인이 부담해야 합니다. 일부 임대인이 특약사항에 '조금이라도 흠집이 생기면 청소 비용을 제외하고 주겠다'고 명시하는 경우가 있는데 그 조항에 임차인이 동의할 필요는 없습니다. 

Q. '부동산 중개수수료' 얼마가 적정한가?
부동산 중개수수료는 거래금액과 상한 요율 이내에서 결정하도록 법률로 정해져 있습니다. 일부 공인중개사가 기준을 초과해 받는다면 중개수수료 강행규정에 어긋나 자격 정지를 받을 수 있는 불법행위입니다. 포털사이트를 확인하면 중개수수료 기준과 계산 방법 등이 나오는데 그것보다 많이 냈다면 공인중개사에게 환불을 요청하고, 그래도 돌려주지 않으면 시청이나 군청에 신고해 조치가 이뤄질 수 있도록 하면 됩니다.

[박지영 기자 ji8067@mstoday.co.kr]
[확인=한재영 데스크]