정부 정책에 따라 춘천을 비롯한 강원지역 주택시장의 전월세 전환율(확정일자 등 시장분석 기준) 5%선이 흔들릴 것으로 전망, 주택 임대사업자와 세입자들의 희비가 교차될 것으로 보인다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 19일 정부서울청사에서 열린 부동산점검회의를 통해 현행 4%인 전월세 전환율(월차임 전환율)을 2.5%로 낮추겠다고 밝혔다. 이처럼 세입자 부담을 낮추는 방안을 골자로 정부가 임대시장에 손을 대면서 임대가치 하락과 세입자 부담 완화를 놓고 갑론을박이 이어지고 있다.

전월세 전환율은 전세를 월세로 환산하거나 월세를 전세로 환원할 때 적용되는 비율이다. 한 예로 춘천지역 신축 고가 아파트 단지 내 전세가격 2억원인 아파트가 존재한다고 가정할 경우 보증금 5000만원을 조건으로 한 월세로 전환시 현행 전환율 4% 기준 약 50만원대의 월세가격이 산출된다. 반면 이 전환율을 2.5%로 낮추게되면 약 30만원대로 월세금이 줄어드는 효과가 있다.

이 전환율은 정부가 한국은행의 기준금리를 바탕으로 시중 금융상품 금리를 적용해 산출, 시중의 주택 임대거래의 기틀로 활용되고 있다. 모든 주택 임대 계약에 따른 월세가격 조정이 이뤄지는 것은 아니지만, 현행법상 전세를 월세로 전환할 경우 적용, 현재 기존 전세에서 월세로 돌리려는 집주인들에게는 임대가치 하락요인으로 작용할 가능성이 클 수밖에 없다. 전세를 월세로 변경할 때 월 임대료를 올려받을 수 있는 범위가 줄어든다는 것이다.

하지만 세입자에게는 집세 부담이 완화되는 효과가 있다. 주택 임대사업자 월세 소득이 줄게 되면서 전세를 유지할 가능성이 크고, 기존 전세와 월세로 전환될 때도 예상 부담비용이 감소할 여지가 크기 때문이다.

이런 정부 산출방식의 전환율이 하락하면서 시중의 실제 전월세 전환율도 흔들릴 전망이다. 특히 이런 주택시장 변화 양상은 춘천을 포함한 강원도 임대시장에서도 두드러질 가능성이 클 것으로 예상된다.

한국감정원에 따르면 지난 6월 기준 강원도의 전월세 전환율은 아파트 기준 5.8%로 집계됐다. 이 전환율은 전월세 확정일자 신고 데이터를 활용, 추정전세금을 월세계약건에 적용하는 등의 방식으로 산정한다. 흔히 시장 전월세 전환율로 불리면서 정부의 전환율과 다소 차이가 있다.

강원도의 전환율은 서울(4%)보다 1.8%p 높은 수준이다. 월세가격이 단순 수치비교상 서울에 비해 강원도가 낮게 나타나지만, 도민들이 서울시민들보다 집 전세가격과 비교한 월세부담이 더 크다는 것을 뜻한다. 춘천도 감정원 산출결과, 아파트 기준 전월세전환율이 5.5%로 서울보다 1.5%p 웃돌면서 지역 세입자들의 월세부담이 비교적 큰 것으로 분석된다.

이같은 전환율이 서울보다 민감한 춘천 등 강원도는 이번 정부 정책으로 인해 주택 임대사업자와 세입자들간 엇갈린 시선이 나오고 있는 실정이다. 춘천에서 소규모 임대사업 중인 A(53)씨는 "실주거층을 위한 주택 정책에 대해 공감하고 있지만, 금융시장 금리 기준으로 부동산 시장의 임대가치를 과하게 정부가 개입하게 된다는 우려도 적지 않다"며 "정책 추진시 일정부분 사업자들이 받아들일 시간과 충분히 논의할 시간을 줘야 한다"고 토로했다.

반면 전월세 수요층의 시선을 달랐다. 춘천 임대주택에 거주하는 B(35)씨는 "대출받아 보증금을 마련하고 월세는 별도로 내는데 집 때문에 발생하는 고정지출이 월 소득의 20%를 훌쩍 넘는다"며 "더구나 춘천과 같은 지방도시의 경우 서울보다 임금도 적은데 주택 매매가격에 비해 월세 부담이 만만치 않아 오히려 수도권보다 주거부담이 큰 경우도 많다"고 반박했다.

한국감정원 관계자는 "정부가 금리 수준과 투자상품 수익 등의 기준점에 맞춰 임대사업자 소득과 임차인의 부담수준의 적정선을 파악해 이번 전환율 조정에 나선 것으로 파악된다"며 "앞으로 감정원의 전월세 전환율 산출방식도 정부의 정책에 따라 달라질 것으로 보이는데, (강원도는 물론 전국의) 기존 전환율이 다소 흔들릴 수 있을 것 같다"고 밝혔다.

[신관호 기자 ctl79@mstoday.co.kr]