부동산가격은 생각보다 자주 급등락을 오간다. 예측 맞추기는 쉽지 않다. 나름대로 똑똑한 사람들도 때를 잘 못 맞춰 낭패를 보기 십상이다. 한국인의 평균 지능지수(IQ)는 106이지만 시장은 3만을 훌쩍 넘는다는 얘기도 있다.

개인이 ‘집단지성의 총체’인 시장과 정면 승부를 거는 것은 위험한 일이다. 실패했을 때 개인이 손실을 고스란히 떠안을 수밖에 없기 때문이다.

어찌 보면 시장에서 거래되는 가격은 바이러스인 것 같다. 가격에 자주 노출되면 건강에 해롭다. 그래서 출렁이는 가격으로부터 마음의 방파제를 쌓거나 심리방역이 필요하다.

그런 측면에서 우선 직업 투자자가 아닌 이상 가격 접촉의 빈도수를 줄이는 것이 좋다. 그리고 어떤 선택을 하더라도 그 결과를 받아들일 수 있는 완충장치도 필요할 것이다. 실패하더라도 감당할 수 있을 정도의 투기적 판단을 하는 것도 좋다. 다음은 현실에서 이용해 볼 만한 3가지 방법이다.

첫째, 아파트를 팔고 나면 그 동네를 떠나라는 것이다.

가격이 급등락할 때마다 나의 행동을 자꾸 평가하면서 신경이 쓰이게 되니 아파트가 안 보이는 지역으로 옮기는 게 좋다. 가시권에서 벗어나 아파트가 보이지만 않아도 마음이 덜 불편하다. 불교에서 인식체계 팔식(八識) 가운데 가장 민감한 것이 안식(眼識‧물체의 모양이나 빛깔 따위를 분별하는 작용)이다.

특히 집을 팔고 나서 이사 가지 않고 그 집에 그대로 전세로 눌러앉는 일은 좋은 방법은 아니다. 말하자면 같은 집에서 집주인에서 세입자로 신분이 바뀌는 것인데, 가격이 오르면 나 자신이 괴롭고 가격이 떨어지면 새 집주인에게 미안한 일이다.

둘째, 변화무쌍한 시장 흐름에 대처할 자신이 없으면 ‘전세 놓고 전세 살기 전략’도 유효하다.

가령 자녀 교육 문제로 여의도 아파트를 팔고 목동 아파트를 사서 옮긴다고 가정해보자. 그런데 집을 사고파는 문제로 의사결정을 하는 과정에서 온갖 잡생각이 밀려온다. 여의도 아파트값이 내리고 목동 아파트값은 오르면 자신의 현명한 판단에 쾌재를 부르겠지만 그 반대로 나타날까 겁이 난다.

또 여의도 아파트는 잘 팔았는데, 목동 아파트 매도자가 마음이 바뀌어 안 판다고 변심하는 돌발변수가 생기면 계획이 어긋날 수 있다. 이런 일은 집값이 급등할 때 실제로 자주 일어난다. 이런 위험을 피하기 위해 살던 집을 전세 놓고 원하는 지역에 전세로 사는 것이다.

이 방법은 초심자가 고려해 볼 만한 방법인데, 혹시 모를 집값 변동으로 입을 상처를 피하는 길이기 때문이다. 거주지는 바꾸지만, 소유권은 바꾸지 않아 거래 과정에서 리스크를 떠안지 않는 방법이다.

셋째, 사고파는 시기를 단축하는 것도 변동성의 위험을 최소화하는 데 좋은 대안이다.

오늘 오전에 집을 팔았다면 그날 오후에 사는 식이다. 타이밍을 재지 않고 집을 하루에 모두 사고파는 것이다. 설사 매수 시기가 늦어지더라도 판 뒤 열흘을 넘기지 않는 게 좋다. 1주택자의 단순한 옮겨 타기는 타이밍에 연연하지 않는 단순함이 오히려 득이 될 때가 많다. 한마디로 집을 가지고 ‘장난’을 치지 않는 것이다.