2020년 달라지는 부동산 제도

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내년 1월부터 주요 부동산 제도가 달라진다. 대출과 세제, 금융서비스 등 여러 분야에서 변화가 나타날 것으로 보인다. 앞서 정부가 올 연말 12.16 주택시장 안정화방안을 발표하면서 부동산 시장 전반이 진정세로 마무리되고 있다는 게 중론이다. 12.16 대책의 개정안이 내년 본격적으로 시행되는 만큼, 달라지는 제도를 활용한 자산관리에 관심이 쏠리고 있다. 내년 새로 시행되거나 바뀌는 부동산 제도에 대해 살펴본다.

내년부터 달라지는 부동산 제도는 모두 20가지로 압축된다. 부동산 빅테이터 플랫폼 부동산114에 따르면 달라지는 제도는 △장기보유특별공제 혜택 축소 △전세자금대출 후 신규주택 매입 제한 △주택 유상거래 취득세율 개선 등으로, 이 제도들은 1월부터 8월까지 순차적 시행되는 제도와 연중 계획된 세제 개편, 내년 1분기 달라지는 주택연금 가입대상 개편 제도 등으로 구분할 수 있다.

◇ 1월

■ 양도세 장기보유특별공제 혜택 축소
2020년부터 9억원 초과 고가주택 양도 시 장기보유특별공제 혜택이 축소된다. 장기보유특별공제란 소득세법에 따라 토지나 건물의 양도소득세 계산 시, 보유 기간을 고려해 일정 금액을 공제하는 것이다. 지금까지 9억원이 넘는 고가주택 소유자도 1세대 1주택이면 거주 여부나 기간에 관계없이 9억원 초과 양도차익에 대해 최대 80%까지 특별공제 혜택을 받았다. 그러나 내년 1월부터는 매도하는 주택에 '2년 이상 거주'라는 조건을 충족해야 한다. 조건을 맞추지 못하면 일반 장기보유특별공제를 적용해 1년에 2%씩, 15년 이상 보유하면 최대 30%까지만 공제된다.

■ 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한
전세자금대출을 이용한 갭투자를 막는 조치가 시행된다. 우선 전세자금대출을 받은 뒤 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출금이 회수된다. 또 9억원 초과 1주택자의 경우 공적 전세보증은 물론, 서울보증보험의 보증을 받을 수 없다.

■주택 유상거래 취득세율 일부 변경
내년부터 6억원 초과 9억원 이하 주택을 매입 시 취득세율은 현행 2%에서 취득금액에 따라 1.01%~2.99%로 세분화된다. 특히 집을 3채 이상 가진 세대가 추가로 주택을 매입하면 4%의 취득세율을 적용받는다. 현재 주택 유상거래 취득 시 서민 주거 안정을 위해 기본세율(4%)에 비해 낮은 1~3%(6억원 이하 1%, 6억원~9억원 2%, 9억원 초과 3%) 세율이 적용되는데, 다주택자도 낮은 세율을 적용하게 되면 조세 형평성에 어긋난다는 지적에 따른 방안이다.

◇ 2월

■ 주택 청약시스템 이관
내년 2월 1일부터 주택 청약시스템이 금융결제원에서 한국감정원으로 이관된다. 1월 중 청약 DB 및 관련 자료가 넘어간다. 2월 이후 입주자모집공고가 이뤄지는 단지부터는 한국감정원에서 청약업무를 수행하게 된다. 자료 이관을 위해 설연휴 전후(1월 24~27일) 일정기간(연휴 포함 3주 내외) 신규 모집공고 업무가 중단될 것으로 예상된다.

■ 실거래가 신고 기간 단축
내년 2월 21일부터 부동산 실거래신고 기한이 60일에서 30일로 단축된다. 계약 무효나 취소되는 경우도 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내 신고해야 한다. 이를 어길 시 500만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있다. 또 실제 계약을 체결하지 않고 거짓으로 신고할 때는 3000만 원 이하의 과태료가 부과된다는 규정이 신설된다. 실거래가 신고 기간을 짧게 조정하는 이유는 더 정확한 시세정보를 전달히고, 부정거래를 막기 위한 것으로 해석된다.

■ 계약서 작성 단계에서 부동산 중개보수 협의
내년 2월부터 공인중개사가 계약 시 교부하는 중개대상물 확인·설명서에 거래당사자와 협의를 통한 중개보수를 명시하는 내용이 추가된다. 따라서 중개사는 부동산 계약서 작성 단계에서 중개보수를 명확히 설명하고 협의해야 한다. 아울러 거래 양당사자로부터 이를 확인했다는 서명을 받아야 한다. 이는 최대 요율을 마치 고정 요율인 것처럼 속이는 행위를 막기 위한 조치다. 현재 중개보수는 최대 요율만 정해져 있고 구체적인 요율은 거래당사자와 공인중개사간 협의를 통해 정하게 돼 있어 중개보수 관련 분쟁이 끊이지 않았다.

◇ 3월

■ 자금조달계획서 제출대상 확대 및 거래 소명 강화
3월부터는 투기과열지구 3억원 이상 주택 취득 시, 조정대상지역 3억원 이상 주택과 비규제지역 6억원 이상 주택을 취득 시 모두 자금조달계획서를 제출해야 한다. 이와 함께 투기과열지구 9억원 초과 주택의 실거래를 신고할 때는 자금조달계획서와 함께 소득금액증명원, 예금 잔고, 전세계약서 등 객관적 증빙자료도 제출해야 한다. 비정상적인 투기 수요를 근절시키기 위한 방안이다.

■ 불법 전매 시 청약제한 및 재당첨 제한 강화
3월부터 공급질서 교란행위 및 불법 전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약이 금지된다. 또 현재 지역 및 주택 면적에 따라 1~5년까지 적용되는 재당첨 제한 기간도 늘어난다. 분양가상한제 주택, 투기과열지구 당첨 시 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨 제한이 적용된다.

◇ 4월

■ 민간택지 분양가상한제 유예기간 종료
올해 뜨거운 이슈로 떠올랐던 민간택지 분양가상한제가 유예기간을 거쳐 2020년 4월 29일 이후 입주자 모집공고 신청 단지부터 본격 적용된다. 또 5~10년 전매제한과 2~3년 실거주도 의무화된다. 분양가상한제 적용지역에는 서울의 강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 서대문, 중구, 광진 등 13개 구 전지역과 강서, 노원, 동대문, 성북, 은평 등 5개구의 37개 동이 포함됐다. 이와 함께 경기는 집값 상승을 주도한 과천, 하남, 과천의 13개 동이 상한제 대상으로 지정됐다.

■ 100세대 이상 공동주택 관리비 의무 공개
4월 24일부터 100세대 이상 아파트 등 공동주택은 의무적으로 관리비를 공개해야 한다. 지금까지는 300세대 이상 또는 150세대 이상 주상복합 건물 등 의무관리대상으로 지정된 공동주택만 관리비를 공개했지만, 이 부분이 100세대 이상으로 기준이 강화된 것이다. 이에 따라 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등 21개 항목이 공개될 예정이다.

◇ 5월

■ 연 2000만원 이하 주택임대소득 소득세 신고
지금까지 전·월세로 연간 임대수입이 2000만원 이하였다면 비과세가 적용됐다. 하지만 연 2000만원 이하 임대소득도 2019년 귀속분부터 소득세가 과세된다. 때문에 2020년부터는 세무당국에 신고해야 한다. 다만 연 2000만원 이하 소득자는 분리과세 혹은 종합과세 중 선택할 수 있다. 부부 합산 기준으로 집이 2채라면 연간 월세소득에 대해, 3채 이상이라면 월세와 보증금 3억원 초과분에 대해 간주임대료를 계산해 6월 1일까지 신고해야 한다. 때문에 5월까지는 임대소득 신고에 대한 준비가 필요하다.

◇ 6월

■ 신용카드 월세 납부 서비스 출시
세입자가 집주인에게 월세를 신용카드로 낼 수 있는 서비스가 이르면 6월 출시된다. 월 200만원 한도 내에서 부동산 월세를 신용카드로 납부할 수 있는 서비스로 신한카드가 준비 중이다. 이를 잘 활용하면 임차인은 당장 현금이 부족하더라도 월세를 밀리지 않고 납부할 수 있고 임대인 역시 월세 연체나 미납 없는 안정적인 임대사업 운영이 가능할 전망이다.

■ 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과 한시적 배제
소득세법 시행령 개정(2020년 상반기 중)을 통해 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 말까지 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 다주택자는 양도소득세가 중과되지 않고 장기보유특별공제도 적용받는다. 양도소득세 부담에 주택을 팔지 못하는 다주택자에게 한시적 퇴로를 열어준 셈이다.

◇ 7월

■ 도시공원 일몰제 시행
도시공원 일몰제가 2020년 7월 최초로 시행될 예정이다. 도시공원 일몰제는 도시계획시설상 도시공원으로 지정한 뒤 20년이 넘도록 공원 조성을 하지 않았을 경우 도시공원에서 해제되는 제도다. 하지만 공원 일몰제가 시행되면 약 340㎢라는 거대한 면적을 공원으로 쓸 수 없게 되는 문제가 발생한다. 이는 결국 1인당 공원 면적을 4㎡ 수준으로 급감시키는 결과를 초래할 수 있다. 이에 정부와 지자체는 공원 부지 확보를 위해 다각도의 노력을 기울이고 있는 상황이다.

◇ 8월

■ 허위매물 게시 공인중개사 처벌 규정 신설
내년 8월부터 허위매물을 게시한 공인중개사를 처벌하는 내용을 담은 공인중개사법 개정안이 시행될 예정이다. 개정안에 따르면 민간에서만 진행하던 인터넷, 모바일 허위매물 모니터링을 국토교통부에서도 진행하고 허위, 과장광고를 올리는 공인중개사에게 최대 500만 원의 과태료를 부과한다. 그러나 사실 허위매물이라는 정의 자체가 모호해 이를 교묘하게 이용할 위험이 있다. 법 시행 후 가시적 효과를 기대하기 어려울 것이라는 우려의 목소리도 있다.

◇ 1분기

■ 주택연금 가입대상 개편
보유한 주택을 이용해 노후생활 안정자금을 받는 주택연금제도가 달라진다. 주택연금에 가입연령과 주택이 이르면 2020년 1분기에 개편 시행될 예정이다. 현행 60세 이상이 가입 가능한 조건은 55세 이상으로 완화되며, 가입 가능한 주택의 기준도 시가 9억원 이하에서 공시가격 9억원 이하로 변경될 계획이다. 공시가격이 시세의 약 70% 안팎에 형성돼 있다는 점을 감안하면 시가 13억원 안팎의 주택 보유자까지 주택연금 가입이 가능해질 전망이다.

◇ 2020년 연중

■ 공모형 리츠 · 부동산펀드 세제혜택 확대
이르면 내년 공모형 리츠와 부동산펀드를 통한 배당소득은 다른 금융소득과 분리, 더 낮은 세율이 적용될 예정이다. 연간 5000만원 한도로 부동산 간접투자 배당소득에 9%의 세율로 분리 과세된다. 저금리 기조가 지속되면서 시중에 풀린 유동성이 분양시장으로 유입돼 집값 상승의 원인으로 작용하는 것을 막기 위한 조치다.

■ 꼬마빌딩 등의 상속·증여세 과표 기준시가→감정가
단독주택이나 소형 빌딩을 상속하거나 증여할 때, 세금이 늘어날 전망이다. 그동안 단독주택과 꼬마빌딩은 시세 파악이 어렵다는 이유로 대부분 시가의 60% 정도 수준의 기준시가로 계산해 상속세와 증여세가 과세돼 왔다. 이로 인해 다른 부동산보다 세금 부담을 줄일 수 있어 과세 형평성 문제가 제기돼 왔다. 2020년부터는 기준시가 대신 감정평가를 통해 시세와 비슷한 수준의 과세표준을 적용, 세금이 부과될 예정이다.

■ 종합부동산세 세율 조정
공시가격 9억원 이상 고가주택 보유자에게 부과되는 종합부동산 세율이 0.1%p~0.8%p 인상된다. 주택 보유에 대한 세 부담을 무겁게 하기 위한 취지다. 특히 '2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안'에서 공시가격 현실화율을 주택가격에 따라 상향조정할 예정이어서 공시가격 상승과 맞물려 종합부동산세 오름폭은 더 커질 전망이다. 반면 1세대 1주택을 보유한 60세 이상 고령자의 세액공제율을 현행 70%에서 80%로 높여 실수요 1주택자의 부담은 경감될 예정이다.

■ 공시가격 현실화 및 형평성 제고
시세 9억원 이상 주택을 대상으로 한 부동산 가격 현실화율(시세 대비 공시가 반영률)이 상향 조정된다. 9억원 이상 주택의 60~70%가 평균 현실화율에 미달해 형평성 확보를 위한 공시가격 현실화가 시급하기 때문이다. 현실화율의 제고수준을 가격대별로 각각 70%, 75%, 80%로 한다. 특히 30억원 이상 공동주택 현실화율은 시세의 80% 수준까지 올라 보유세가 큰 폭으로 인상될 전망이다.

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[MS투데이 신관호 기자 skh881209@naver.com]

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